惠水路工业园搬迁"闪了"商户 巨额损失谁担?

商户俞先生也面临同样的问题。年前接了一个外国客户的订单,价值几十万元,本来应该是3月26日就得交货。但是,从2月26日左右开始,园区里三天两头就断水断电,根本没办法进行正常的经营。他跟园区的管理方协商,希望能够多通融几天,让他们多干点活,减少一些损失。“投诉一次,水电就恢复了,但是没两天就又停了”,这样很危险,因为工厂里很多工人在用电锯切割木头。如果因为突然停电,没有关好开关,突然来电的话,非常有可能造成安全事故。无奈之下,他只要自己租来发电机,自己出去买大桶水,加班加点希望能尽量多地完成一些订单,这样还能减少一些损失。

【办案亮点】

李先生说,当时签订租赁合同的时候,曾有约定,如果因为不可抗力导致合同无法继续履行,那么双方均不承担任何责任。而对方根据这个约定,只愿意赔偿剩余的租金以及管理费用,这笔费用只有几万元,跟自己的损失相差太远了。另外,当时他反复跟厂房的所有人确认过,说这个地方不会搬迁。但是,没想到搬迁得这么突然,他们都没有留有充足的时间。要不然,自己也不会接这些订单,进这么多的设备,造成这么大的损失。

   大家要知道的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。这意味着承租人将不再作为被拆迁人而对待。因此在这种立法背景之下,承租人是不能要求拆迁方签协议的。那么作为承租方该怎么办?北京吴少博律师事务所主任律师吴少博律师认为:承租方可以与房东打分割之诉,要求房东补偿企业损失。

园区管理方

    首先,在分割之诉中证据至关重要。作为承租人应积极收集证明损失的相关材料以及相关的合同文件,妥善保管好这些证据材料。此外还应注意的一点就是:承租人能不能超出原协议范围去分割,具体到本案中即:承租人与房东签订的补偿协议为60万,但承租企业的实际损失高达180万,那么在分割之诉中,企业是不是可以突破协议的60万而要求赔偿给180万呢?北京吴少博律师事务所主任律师吴少博律师认为:是可以的!

管理方却只愿赔几万

2010年A公司与张某签订了厂房租赁合同,租期为十年。合同约定由A公司将张某的房屋用做生产厂房且对房屋进行了装修添附,投入机器设备进行生产。不料,A公司厂房所在地于2016年被划入上海市青浦区华新镇新谊村“198区域建设土地减量化”征收范围。面对征收项目如火如荼的开展,同年12月作为房东张某与拆迁方签订补偿协议获得巨额补偿款。但作为承租方的A企业却没有得到拆迁方的任何补偿。那么作为承租方的A公司有没有补偿?应不应该获得补偿呢?如何去争取自己的合法权益?今天的实案讲解就为您答疑解惑。

3月26日上午11时许,记者来到九水路街道办事处。街道办事处的工作人员说,针对惠水路工业园搬迁的问题,专门成立了搬迁指挥部,统一进行负责管理。而且,这个工业园属于王家下河社区的自主拆迁,由王家下河社区居委会的负责人来回复更为合适。

后拆迁人按照双方之前签订的协议给予了承租企业60万元的补偿。但该补偿款是远远不足以弥补企业巨额的实际损失。

搬迁很“受伤”

图片 1

“这个活没法干了,这已经是第五家来索要违约金的了。”3月24日,李沧区惠水路工业园的商户李先生正在处理违约订单,因为突然接到园区要搬迁的通知,接下的订单全都违约了,不仅做了一半的家具要白送给对方,还要搭上1万多元的违约金。

【案情分析】

断水电是为了安全

【律师总结】

“现在工业园里水电全断了,还有很多订单没有完成,客户都来索要违约金,而园区的管理者却认为这属于不可抗力,只愿意赔偿几万。”3月26日,李沧区惠水路工业园的商户李先生向本报记者反映,因为园区突然搬迁,让他们措手不及,损失得有五六十万元,作为实际经营的业户,受损失最大,基本上等同于“净身出户”。而园区的管理方表示租金跟管理费可以退回,其他的费用,商户们可以选择进行诉讼,由法院来认定。

经法院审查,支持了我所律师的分析观点。张某的房屋确无相关产权证,也无相关合法批建手续,其建造房屋严重违反法律、行政法规的强制性规定,系争签订的厂房租赁合同归于无效。法院认定我当事人在签订合同之初,对张某仅出示租赁合同的行为,理应知道其租赁的房屋为无产权房屋,其租赁行为有过错,但张某出租无产权房屋的行为过错更大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,结合张某的补偿款的组成项目和金额、二者的过错程度、A公司的实际损失等因素,认定张某应该支付A公司停产停业费、员工安置补偿款100万,故合同无效后,张某理应支付A公司装修补偿款,结合其实际使用年限、装修折旧度,认定张某支付A公司装修补偿款80万。共计补偿款180余万元,大大突破了原有协议60万补偿款数额。通过吴少博律师团队的专业指导,最大限度的维护了当事人权益。

针对营业损失,刘传义说这些损失属于自己,自己才是应该被补贴的对象。拆迁通知上说得很清楚,园区里的房子都属于居民的,自己也有许多厂房。这个工业园区由自己来管理,拆迁的也是户主的房屋。他们将房屋租赁出去,这本身就是一种经营行为。现在进行搬迁,自己的经营也受到了损失,这块补偿应当属于自己所有。而租赁厂房的商户,跟自己属于房屋租赁关系。可以退还他们的租金、装修费等等,这些可以进行协商。但是营业补偿数额比较大,这一块他不会给商户。如果有异议,商户可以去法院进行起诉。

律师根据多年实务经验认为后者的可能性极高,建议A公司向上海市青浦区人民法院对张某提起诉讼:要求法院认定A公司与张某签订的《厂房租赁合同》为无效。张某作为过错方应当赔偿A公司停产停业费、员工安置补偿款、机器设备搬迁补偿款、装饰装修补偿款共计180万元的诉讼请求。

“我们年前接了很多订单,现在都违约了”,李先生说,2018年6月份的时候,他们就再三地问过房东,这个地方到底会不会搬迁,得到的答案都是不会搬迁。于是,他们就放心地买了新设备,装修了厂房准备大干一笔。李先生在园区里租了两个厂房,大概5000平方米左右。而要找新厂房,需要到环保部门进行环评,这就需要一个月的时间。然后将设备一车车地拉过去,即使立即找到了新场地,最少需要三个月的时间。

2004年张某与上海市青浦区华新镇新谊村委会签订了租地合同,租期25年。2010年张某又与A公司签订厂房租赁合同,约定其租赁的范围是华徐公路4288号房屋,租期10年。其后A公司为生产经营需要对房屋进行了装修添附,投入大量资金购买机器设备。截止征收公告下达时A公司共有3,300多平方米地上建筑物及附属设施和500名员工。面对突如其来的搬迁通知,对于这样一个企业的打击和损失是可想而知的。

这个园区属于集体土地,刘传义以及其他几户居民承包了这块土地,然后在上面建了厂房,并租给了商户。园区成立后,由刘传义统一负责进行后期园区的管理,包括水电的供应以及其他日常的管理等等。此次拆迁的对象,是针对土地承包人所建的厂房进行搬迁。社区居委会跟土地承包人签订了合同,而居民们也都同意搬迁。

第二、拆迁方不跟承租方签订补偿协议怎么办?

暂时冻结营业损失补偿

本案中面对房东给出的60万元补偿款,当事人想仅仅通过谈判来争取更多金额是不可能的,然而通过我所律师综合的办案方法、证据提起、法律选取等多方面的合理途径运用,在专业的指导下最终将补偿款提高至180万元,达到了满意的维权效果,弥补了当事人的损失。承租方在遭遇征收拆迁时,房东擅自与征收方签订补偿协议的,承租户所签订的原租赁合同中,如果有关于拆迁补偿怎么分割的具体约定,就从约定。没有明确约定的,承租人应对房东提起分割之诉,要求其一次性支付补偿款。因为这些补偿款绝不是房东单独享有的,必须分割。面对征收时企业主一定要树立维权的决心,用法律的武器维护自己的合法利益。

李先生说最让他气愤的是,园区的管理方只愿意赔偿几万元,然后让他们赶紧离开。李先生说,社区居委会张贴的通知上说明,针对园区的搬迁将会进行营业损失的赔偿,每平方米500元,需要工商执照以及三年的纳税证明。

2017年我所接受被征收企业授权委托后,经过专业律师分析另辟蹊径,大胆提出独到见解:当事人作为承租方,如果按照常规对张某提起分割之诉,取得的补偿范围少、额度低,对当事人及其不利。只有将吴某认定为过错方提起侵权之诉,才能推翻原有60万的补偿额。解读案件时,律师发现与张某签订租赁合同之初,张某仅提供了与新谊村委会签订的租地合同,未按合约将土地使用权证等相关复印件,交A公司备案归档,这存在两种可能原因;

商户

第一、A公司作为承租企业是否有补偿?

李先生说,整个园区里有70多家商户,每家厂房的面积都不小,他家算是比较大的,差不多5000平方米左右。如果是有了这些补偿款,还能弥补一下自己的损失。

承租企业一直等待拆迁方与其商议拆迁补偿事宜,但作为拆迁方的新谊村委会却在2016年向房东张某发送减量化告知书,要求其搬迁,并将土地归还新谊村委会。同年12月张某与新谊村委会签订《土地减量化搬迁协议书》,约定就A公司租赁的土地在2017年5月前停止生产经营,该地块内所有设施、设备等全部搬空。经双方协定,拆迁方给予房东张某土地减量化搬迁总费用730多万元。

王先生说,拆迁的对象是针对土地承包人的,至于租赁厂房的商户们所产生的损失,属于他们两者之间的合同纠纷,应当由他们来进行协商或者进行诉讼解决。但是从实际工作角度来考虑,他们对营业损失这笔补偿款到底应该归谁所有,存在一定的争议。希望他们能够进行协商或者进行诉讼。这笔补偿款在最终处理结果未出来以前,他们暂时也不会先转给任何一方,希望这个事情能尽快得到解决。

首先,承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。根据《物权法》第一百二十一条规定:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。所以,在房屋征收活动中,一旦房屋的使用人即承租人得不到补偿,是有权要求补偿的。

“闪了”商户

第三、分割之诉如何获得理想的补偿?

但是,对于这笔补偿款,园区的管理方刘传义认为,这笔补贴应当属于他所有。而商户们只是租赁了厂房。“他们说一家只给个几万元就赶紧搬走,因为按时搬迁的话,有奖励”,李先生说,房屋租赁还没有到期,只赔偿几万元的租金。而自己的损失却达上百万,这基本上等于“净身出户”。

一是:张某有土地使用证忘记合同约定内容。

本文由娱乐平台发布于社会资讯,转载请注明出处:惠水路工业园搬迁"闪了"商户 巨额损失谁担?

TAG标签:
Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。